Was ist, wenn ich meine Anlageimmobilie über eine Immobiliengesellschaft besitze?

Dank der seit einigen Jahren attraktiver gewordenen Besteuerung des Gewinns von Kapitalgesellschaften kann der Besitz von Anlageimmobilien durch eine Immobiliengesellschaft in bestimmten Situationen steuerlich vorteilhaft sein. 

Einführung

Ein Grundstückseigentümer kann sein Eigentum direkt oder indirekt über eine Gesellschaft, die dann als «Immobiliengesellschaft» bezeichnet wird, besitzen. Die steuerlichen Auswirkungen der beiden Varianten sind unterschiedlich :

• Bei direktem Besitz unterliegen die Mieteinnahmen der Einkommenssteuer.
• Bei indirektem Besitz über eine SI unterliegen sie der Gewinnsteuer.

Da der Steuersatz für Unternehmensgewinne in den letzten Jahren insbesondere in den Kantonen Waadt und Genf gesunken ist, könnte es für Immobilienbesitzer interessant sein, die Besitzstruktur ihres Immobilienvermögens zu überdenken und sich für die Übertragung ihres Eigentums¹ auf eine Gesellschaft zu entscheiden.

Was versteht man unter einer «Immobiliengesellschaft»?

Eine «Immobiliengesellschaft» (oft abgekürzt «SI») ist eine Gesellschaft, deren Zweck der Besitz und die Verwaltung von Immobilien ist. Sie hat in der Regel die Form einer Aktiengesellschaft (AG) oder einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH).

Aus steuerlicher Sicht wird die SI wie ein gewöhnliches Unternehmen besteuert, und ihre Eigentümer werden wie traditionelle Aktionäre behandelt. Der einzige Unterschied ergibt sich aus der steuerlichen Behandlung des Verkaufs von Anteilen an einer SI :

• Wenn ein Steuerpflichtiger die Aktien einer im Privatvermögen gehaltenen SI verkauft, wird der Kapitalgewinn in der Regel einem Grundstückgewinn gleichgestellt und unterliegt daher auf kantonaler Ebene der Grundstückgewinnsteuer. Je nach Kanton kann auch eine Handänderungssteuer anfallen.

Übertragung einer Immobilie an eine SI: Welche steuerlichen Auswirkungen hat dies?

Die Übertragung eines im Privatvermögen eines Steuerpflichtigen gehaltenen Vermögenswertes auf eine SI (meist in Form eines Verkaufs) führt systematisch zu zwei Besteuerungen:

1. Die Sondersteuer auf Grundstücksgewinne

Diese Steuer wird getrennt vom sonstigen Einkommen des Steuerpflichtigen auf die Differenz zwischen dem Verkaufspreis an die SI und dem Anschaffungswert erhoben, und zwar zu einem degressiven Satz :

• In Genf liegt dieser Satz zwischen 50% bei einer Haltedauer von weniger als 2 Jahren und 2% nach 25 Jahren Haltedauer.
• Im Kanton Waadt schwankt der Steuersatz zwischen 30% bei einer Besitzdauer von einem Jahr und 7% ab einer Besitzdauer von vierundzwanzig Jahren.

2. Die Mutationsgebühr

Wird auf den Marktwert der Immobilie erhoben und liegt ungefähr bei 3,5%.

Die Übertragung einer Immobilie in eine SI verursacht somit erhebliche finanzielle Kosten (Grundstücksgewinnsteuer und Handänderungssteuer), die zum Zeitpunkt der Transaktion berücksichtigt werden sollten.

Stattdessen kann der Verkaufspreis in den Büchern des Unternehmens als Schuld ausgewiesen und steuerneutral aus den vom Unternehmen erwirtschafteten Gewinnen zurückgezahlt werden.

Hauptunterschiede zwischen direktem Besitz und Besitz durch eine Immobiliengesellschaft

1. Rückzahlung von Aktionärsschulden

Eine Aktionärsschuld kann in den Büchern der Gesellschaft in Höhe des Verkaufspreises beim Erwerb der Immobilie durch die IS verbucht werden. In Zukunft werden alle getätigten Rückzahlungen steuerneutral, d.h. ohne Steuern für den Aktionär, erfolgen.

2. Ausschüttung von Dividenden

Nach der Rückzahlung der Aktionärsschuld erfolgt der Rückfluss der Mieteinnahmen an den Aktionär in der Regel in Form einer Dividendenausschüttung, die steuerpflichtig ist. Die maximalen Steuersätze für Dividenden liegen bei etwa 31,5% in Genf und 29,05% im Kanton Waadt, sofern der Aktionär mindestens 10% des Aktienkapitals der Gesellschaft hält.

Fallbeispiel: Verkauf einer Genfer Immobilie an eine Gesellschaft

Um die Steuervorteile der Übertragung einer Immobilie auf eine IS zu veranschaulichen, haben wir folgende Annahmen getroffen:

• Verheiratete Steuerpflichtige, die zum Mindestsatz besteuert werden
• Erwerb der Liegenschaft im Jahr 1990 zum Preis von CHF 6’000’000
• Steuerliche (Genfer) Schätzung der Immobilie von CHF 12’345’700 (Steuerwert 5 Jahre vor dem Verkauf)
• Steuerschätzung der Immobilie von CHF 8’00’000 (seit mehr als 10 Jahren in Kraft)
• Jährliche Nettomieteinnahmen (nach Nebenkosten) von CHF 400’000
• Verkauf der Liegenschaft an eine von den Steuerpflichtigen gehaltene SI im Jahr 2025 zum Preis von CHF 12’500’000 (Verkehrswert)
• Einrichtung eines Verkäuferkredits (Aktionärsschuld) von CHF 12’400’000

1. Kosten für den Transfer (in CHF)

Die Übertragung der Immobilie auf die Gesellschaft verursacht folgende Kosten:

Für Genf :

Das Paar kann sich 5 Jahre vor dem Verkauf auf die Steuerschätzung berufen. Die Grundstückgewinnsteuer wird somit auf die Differenz zwischen dem Verkaufswert (CHF 12’500’000) und der Steuerschätzung der Immobilie 2020 (CHF 12’345’700) zu einem Steuersatz von 2% erhoben.

Für Waadt : 

Das Ehepaar kann sich anstelle des gezahlten Preises auf die Steuerschätzung der Immobilie berufen, da diese nach dem Erwerb der Immobilie mitgeteilt wurde und zum Zeitpunkt der Veräußerung seit weniger als zehn Jahren in Kraft ist. Die Grundstückgewinnsteuer wird somit auf die Differenz zwischen dem Verkaufswert (CHF 12’500’000) und dem Steuerwert der Immobilie (CHF 8’000’000) zu einem Steuersatz von 7% erhoben.

2. Steueraufwand für Mieteinnahmen (in CHF)

Nach unseren Schätzungen für den Kanton Genf werden die Übertragungskosten von CHF 430’000 (d.h. Grundstücksgewinnsteuer und Handänderungssteuer) in nur drei Jahren durch die in diesen Jahren erzielte jährliche Steuerersparnis amortisiert. Tatsächlich führt der Besitz durch eine IS langfristig zu einer Steuerersparnis von über CHF 140’000 pro Jahr. Schliesslich kann das Paar während rund 34 Jahren durch die Rückzahlung des Aktionärskontokorrentkontos einen jährlichen Betrag von rund CHF 360’000 steuerfrei erhalten, während es bei direktem Besitz nur CHF 220’000 erhalten würde.

Was den praktischen Fall «Waadt» betrifft, so werden die Übertragungskosten von CHF 762’000 (d.h. Grundstücksgewinnsteuer und Handänderungssteuer) in etwa sieben Jahren durch die in diesen Jahren erzielte jährliche Steuerersparnis amortisiert. Tatsächlich führt der Besitz durch eine IS langfristig zu einer Steuerersparnis von über CHF 117’300 pro Jahr. Schließlich kann das Paar während etwa 35 Jahren durch die Rückzahlung des Aktionärskontokorrentkredits einen jährlichen Betrag von etwa CHF 351’300 steuerfrei erhalten, während es bei direktem Besitz nur CHF 234’000 erhalten würde.

Schlussfolgerung

Obwohl der Verkauf einer Immobilie an eine IS zum Zeitpunkt der Übertragung erhebliche und unvermeidliche Kosten verursacht, können diese durch den Steuervorteil, der durch den indirekten Besitz entsteht, relativ schnell amortisiert werden. Darüber hinaus kann sich der Besitz von Immobilienvermögen über eine IS im Rahmen von Erbschaften oder Schenkungen als vorteilhaft erweisen, da die Übertragbarkeit von Aktien einfacher ist als die Übertragung eines Immobilienanteils.

Abschließend weisen wir darauf hin, dass es dennoch unerlässlich ist, jede Situation zu untersuchen und Steuersimulationen durchzuführen, bevor man eine solche Operation durchführt.

Anmerkungen : 

1. Wir sprechen hier tatsächlich von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und nicht von Familienheimen, bei denen es unserer Meinung nach keinen steuerlichen Vorteil hat, wenn sie über eine Gesellschaft gehalten werden, da der Aktionär und Mieter dann seinem Unternehmen für die Nutzung der Immobilie eine Miete zahlen muss.

2. Zu beachten ist jedoch, dass bei einem späteren Verkauf des Gebäudes durch die Gesellschaft die kumulierten Abschreibungen der Gewinnsteuer unterliegen.