Neuer Beschluss zur Immobiliensteuer

Immobiliensteuern: Das Eidgerrat erinnert an die Wichtigkeit der Zeitplanung und der Vorhersagung

In einem kürzlich am 27. August 2026 ergangenen Urteil (TF 9C_680/2025) hat das Eidgenössische Finanzgericht eine wichtige Klarstellung in Bezug auf die Immobiliewarenebenenabgabe (Mehrwertsteuer) vorgenommen, mit konkreten Folgen für die Akteure der Bauindustrie.

In Bezug auf die Immobiliewarensteuer ist die Zeitplanung entscheidend

Das Bundesgericht hat bestätigt, dass für einen Immobilientransakt, der der Mehrwertsteuer unterliegt, der entscheidende Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch ist.

Mit anderen Worten, weder die Unterzeichnung des Kaufvertrags, noch die Übertragung der Gewinne und Risiken, noch die Übergabe des Gebäudes sind maßgeblich. ; Nur der Transfer des realen Rechts durch Eintragung im Grundbuch zählt.

Folglich müssen die wichtigsten Mehrwertsteuersachen – insbesondere die Qualifizierung der Transaktion, die eventuelle Option auf die Besteuerung, die MWST-Registrierung und die Vertragsgestaltung – im Vorfeld analysiert und entschieden werden, also vor der Eintragung in das Grundbuch.

Warum ist diese Entscheidung wichtig?

Der Fall vor dem Bundesgericht betraf eine Immobilienfirma, die ein Grundstück erworben, ein Bauprojekt ins Leben gerufen und einen Generalunternehmervertrag abgeschlossen hatte. Während die Arbeiten bereits begonnen hatten, verkaufte sie einem Investor ein Schlüsselfertigobjekt. In dem Vertrag war die Mehrwertsteuer für den gewerblichen Teil des Grundstücks vorgesehen, wobei die Option auf die Wahl des Verkäufers bestand.

Die Immobilienfirma war jedoch zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht im Mehrwertsteuersystem registriert. Sie beantragte ihre Registrierung erst später mit rückwirkender Wirkung. Die AFC gewährte der Rückwirkung der Registrierung nicht nach. Die Firma wurde aufgrund der fehlenden Registrierung zum Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch nicht berechtigt, die Vorsteuer zurückzufordern, da sie in der Vertragsunterlage erwähnt war: «Fakturiertes Mehrwertsteuersatz = geschuldete Mehrwertsteuer»

Dieser Entscheid verdeutlicht, dass bei Immobilienangelegenheiten ein Mangel an Vorsorgevorsichtsmaßnahmen erhebliche Mehrwertsteuersätze zur Folge haben kann. Er erinnert auch daran, dass Immobiliengeschäfte in einem besonders technischen Rahmen der Mehrwertsteuervorschrift verankert sind, in dem die Qualifizierung der Transaktion, der Zeitpunkt der Entscheidung, die eventuelle Ausübung der Option sowie die Behandlung der Vorsteuer zu sorgfältig bewertet werden müssen.

In diesem Zusammenhang verdienen einige allgemeine (nicht vollständige) Hinweise zu der Immobiliensteuer zu erwähnen.

 1. Immobilienverkäufe: grundsätzlich von der Mehrwertsteuerschuldung ausgeschlossen

Die Verfassung und die Übertragung tatsächlicher Eigentumsrechte an Immobilien sind prinzipiell vom Anwendungsbereich der Steuer ausgeschlossen.

In manchen Fällen ist es jedoch möglich, die Veräußerung von Immobilien zu errichten, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Diese Option ist insbesondere nicht möglich, wenn das Gebäude ausschließlich für Wohnzwecke genutzt wird.

Folglich ist der Verkauf grundsätzlich nicht berechtigt zur Steuerermäßigung des Vorsteuerabzugs für die mit dem Geschäft verbundenen Kosten, es sei denn, es besteht eine zulässige Ausnahme oder ein steuerpflichtiger Fall.

2. Verkäufliche Immobilie oder ausgeschlossen bei Bauprojekt

Nach der Praxis der AFC muss insbesondere geprüft werden, ob das Verkaufsangebot/Vertrag und/oder das Unternehmensvertrag (je nach Fall) vor oder nach Beginn der Bauarbeiten abgeschlossen wurde.

Diese Unterscheidung ist entscheidend, um festzustellen:

• • wenn die Transaktion steuerpflichtig ist oder aufgrund der Vertragsabschlusszeitpunkte im Vergleich zum Beginn der Bauarbeiten ausgeschlossen ist;
  • wenn die Mehrwertsteuer fällig ist (möglicher Option);
  • und wenn die Vorabsteuer zurückerstattet werden kann.

3. Der Bodenwert ist nicht Bestandteil der Berechnung.

Selbst wenn ein Verkauf steuerpflichtig ist oder eine Option ausgeübt wird, fällt der Grundstückswert nicht in den Steuersatz. Daher muss dieser korrekt identifiziert und dokumentiert werden.

4. Verwertung / Ausrüstung des Grundstücks: Vorsicht bei der Behandlung der Mehrwertsteuer

Die Kosten im Zusammenhang mit der Bebauung oder der Ausstattung des Grundstücks müssen getrennt von dem Grundstück selbst analysiert werden. Insbesondere wenn der Bauherr und die Generalunternehmer Dritte sind, stellt die Bebauung eine steuerpflichtige Tätigkeit im Sinne der Mehrwertsteuer dar.

5. Gemischte Operationen erfordern besondere Aufmerksamkeit 

Wenn ein Projekt Flächen oder Gegenstände umfasst, die unterschiedliche Mehrwertsteuersätze unterliegen, ist besondere Aufmerksamkeit geboten:

• • zu der Auswertung der Werte;
  • auf die Auswirkungen auf die Steuerabzugsberechtigung vor der Steuer;
  • und der Dokumentation der Schlüsselverteilung.

Die praktische Botschaft: frühzeitig genug reagieren

Dieser Beschluss erinnert daran, dass die Immobiliensteuer komplex ist und nicht am Ende des Prozesses, bei der Vertragsunterzeichnung oder der Rechnungsstellung, sondern bereits in der Projektentwicklung behandelt werden muss.

Die Vorhersage ist entscheidend, insbesondere wenn die Operation sich auf (nicht vollständige Liste) bezieht:

• • Verkauf eines noch in der Entwicklung befindlichen Gebäudes (vor Beginn der Bauarbeiten)
  • der Verkauf eines bestehenden oder noch zu erstellenden Gebäudes;
  • Ein Grundstückverkauf mit Aufwertung
  • eine Umwandlung zur Veräußerung;
  • eine Operation im Rahmen der EVP (ob sie der Mehrwertsteuer unterliegen oder nicht);

Unsere Empfehlung

Bei Immobilienprojekten geht die Sicherstellung der VAT-Abwicklung vor allem durch eine Voranalyse.

Eine frühe Überprüfung ermöglicht insbesondere die Prüfung:

• wenn die Transaktion der Mehrwertsteuer unterliegt oder von ihr ausgenommen ist;
• wenn eine Option möglich ist, insbesondere zur Rückerstattung des Vorsteuerabzugs;
• wenn die Einnahme der Mehrwertsteuer zum richtigen Zeitpunkt erfolgt;
• Und wenn die Vertragsunterlagen die geltend gemachte Mehrwertsteuerrückerstattung korrekt widerspiegeln und eine Rückerstattung der Mehrwertsteuer auf die Baukosten ermöglichen.